Le rôle du détective privé pour les contentieux immobiliers
L’usage non-conforme à la destination du bail
Un contrat de bail mentionne habituellement l’usage qui doit être fait du bien loué. Ainsi, un bien peut être loué dans le cadre d’un usage privé, d’un usage professionnel ou d’un usage mixte.
Cependant, pour exemple, certain locataire d’un bien à usage privé pratique une activité professionnelle au domicile en recevant des clients ce qui peut conduire à des nuisances ou des problématiques de voisinage. De même un professionnel peut utiliser ses locaux pour en faire sa résidence ou pratiquer une autre activité que celle présente au bail.
Conformément à l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire doit user paisiblement des lieux loués et doit se conformer à leur destination.
Par un arrêt en date du 2 juillet 2014, la Cour de cassation a rappelé que lorsqu’un local est à usage d’habitation exclusivement, toute activité professionnelle ou commerciale y est interdite. Par conséquent, faute de respect de la destination exacte des lieux telle que visée au contrat de bail par le locataire, celui-ci doit être résilié aux torts du preneur.
En tout état de cause, pour prononcer la résiliation du bail, en tant que bailleur vous devrez démontrer dans quelles mesures le comportement était « suffisamment grave » ; tel qu’un usage incompatible avec la destination des lieux (aménagements réalisés par le locataire pour les besoins de son activité) et vous permettre ainsi de prononcer la résiliation du contrat de bail.
Dans tous ces cas, UXAM réalise des enquêtes de terrain permettant de mettre en évidence ces faits et recueillir les éléments de preuve vous permettant soit de faire cesser ces agissements voir de rompre le bail.
Recours abusifs sur les demandes de permis de construire
Les recours contre les permis de construire font l’objet de contentieux de plus en plus régulier. Le problème tient au fait que les recours engagés devant les tribunaux paralysent les projets de construction, souvent pendant plusieurs années, sans compter les voies de recours (cour d’appel et Conseil d’État).
Afin de lutter efficacement contre les recours abusifs, plusieurs réformes se sont succédé. Dernièrement, le législateur a mis à disposition des outils efficaces grâce à la loi ELAN (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique) afin de pallier les carences des précédentes lois.
Le groupe UXAM et ses détectives peuvent démontrer qu’un recours est abusif en particulier concernant les conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qu’il cause un préjudice. A noter que c’est bien entendu en dernier lieu le juge qui appréciera l’existence d’un comportement abusif. Il vous faut donc apporter les éléments de preuve.
Pour exemple, chez UXAM Détectives nous pouvons :
- Démontrer que le requérant ne subit pas une atteinte dans ses conditions d’habitabilité ou de jouissance de son bien.
- Démontrer que les tiers requérants n’ont pas intérêt à agir.
- Démontrer qu’un tiers requérant agit pour le compte d’un concurrent comme un autre promoteur immobilier
- Démontrer une action d’association « fantôme », constituée par pure opportunité
Travaux illégaux
Tous les travaux de construction, agrandissement ou rénovation nécessitent une autorisation d’urbanisme. Selon l’importance des travaux, cette autorisation peut être soit un permis de construire ou soit une déclaration préalable.
Le maire, en tant que garant de la police de l’urbanisme sur son territoire, est le premier et principal échelon de cette lutte. L’expérience démontre qu’il lui est nécessaire d’intervenir le plus rapidement possible dès l’apparition des premières velléités d’infraction et apportant des preuves un dossier juridiquement recevable.
Comment démontrer des travaux illégaux avec l’aide d’un détective
Le groupe UXAM et ses détectives privés sont en capacité de rédiger un rapport comprenant :
- La date, l’heure et le lieu des constatations
- L’identité complète du propriétaire et du ou des contrevenants ainsi que leur adresse.
- Le cas échéant, l’identité de toutes les personnes présentes ainsi que leur qualité et leur rôle dans les travaux réalisés, si il s’agit de personnes morales, nous relèverons son numéro d’enregistrement au RSC
- A noter que nous ne pouvons pas exiger la présentation d’une pièce d’identité, toutefois nous pouvons les demander.
- Nous sommes à mêmes de demander l’accord du propriétaire ou du responsable des travaux pour entrer sur les lieux le cas échéant
- Faire un constat factuel de la situation : description la plus précise possible des travaux en cours, en précisant les caractéristiques de la construction en cause (matériaux utilisés, destination apparente de chaque partie de la construction), la surface plancher ou la superficie approximative de la construction (et ce même s’il s’agit d’une caravane, d’un algéco ou d’un mobil-home) ou des travaux (s’agissant d’affouillements, d’exhaussements ou d’aplanissement, il convient de préciser la hauteur et la superficie concernées),la hauteur de la clôture.